1. Einleitung
Ob Altbau oder in die Jahre gekommenes Eigenheim – wer ein bestehendes Gebäude umfassend modernisieren möchte, steht vor der Herausforderung, die Sanierungskosten realistisch zu planen. Denn eine Komplettsanierung ist ein umfangreiches Projekt, bei dem viele Kostenstellen ineinandergreifen. Unerwartete Ausgaben, zu optimistische Kalkulationen oder fehlende Reserven können schnell zum finanziellen Risiko werden.
Oft werden die Begriffe Sanierung und Renovierung im Alltag gleichgesetzt – dabei gibt es klare Unterschiede: Eine Renovierung zielt meist auf optische Verbesserungen ab (z. B. Streichen, Bodenbelag erneuern), während eine Sanierung bauliche Mängel beseitigt, die Substanz erhält oder sogar energetisch optimiert wird. Bei einer Komplettsanierung werden in der Regel mehrere Gewerke gleichzeitig überarbeitet – vom Dach bis zum Keller.
Doch was kostet so ein Vorhaben wirklich? Welche Faktoren bestimmen den Preis, und wie lassen sich böse Überraschungen vermeiden? In diesem Beitrag zeigen wir dir, wie du Sanierungskosten gezielt kalkulierst, welche Preisfaktoren entscheidend sind und wo du mit Förderungen bares Geld sparen kannst.
2. Was zählt zur Komplettsanierung?
Eine Komplettsanierung ist weit mehr als ein frischer Anstrich oder neue Bodenbeläge. Sie umfasst strukturelle, technische und energetische Maßnahmen, die das gesamte Gebäude betreffen. Ziel ist es, den baulichen Zustand deutlich zu verbessern, Schäden zu beheben und die Immobilie auf einen modernen Stand zu bringen – sowohl funktional als auch energetisch.
Definition & Abgrenzung zu Teil- und Modernisierung
Im Gegensatz zur Teilsanierung, bei der nur bestimmte Bauteile (z. B. Fenster oder Fassade) überarbeitet werden, geht die Komplettsanierung ganzheitlich vor. Eine Modernisierung hingegen kann auch Maßnahmen umfassen, die keinen direkten Sanierungsbedarf haben, sondern dem Komfort, der Technik oder der Energieeffizienz dienen. Bei der Komplettsanierung fließen alle Aspekte zusammen.
Bauteile: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Bad
Typische Bestandteile einer Komplettsanierung sind:
- Dach: Neueindeckung, Dämmung, ggf. Dachstuhlreparatur
- Fassade: Wärmedämmung, Putz, Anstrich, Austausch beschädigter Elemente
- Fenster & Türen: Erneuerung zur Verbesserung von Wärmeschutz & Sicherheit
- Heizung & Warmwasser: Austausch gegen moderne, energiesparende Systeme
- Elektroinstallation: Erneuerung veralteter Leitungen, Sicherungen, Schalter
- Sanitär & Bäder: Neue Rohrleitungen, moderne Ausstattung, Barrierefreiheit
Innensanierung, energetische Sanierung, Schadstoffsanierung
Je nach Gebäudezustand können zusätzliche Maßnahmen erforderlich sein:
- Innensanierung: Trockenbau, Wand- und Deckenaufbereitung, Bodenbeläge, Innenputz
- Energetische Sanierung: Dämmung, Fenstertausch, Heizungsoptimierung gemäß GEG
- Schadstoffsanierung: Entfernung von Asbest, Holzschutzmitteln, Schimmel oder Altöl
Eine Komplettsanierung ist somit ein umfassendes Bauprojekt, das fundierte Planung und präzise Kostenkalkulation erfordert – und häufig durch staatliche Förderprogramme unterstützt wird.
3. Was kostet eine Komplettsanierung pro m²?
Die zentrale Frage bei jeder Sanierung lautet: Was kostet das Ganze pro Quadratmeter? Pauschal lässt sich diese Frage nur schwer beantworten – denn die Kosten hängen stark vom Zustand des Gebäudes, dem gewünschten Ausstattungsniveau und der Komplexität der Maßnahmen ab. Dennoch geben grobe Richtwerte eine Orientierung.
Grobe Richtwerte: einfache, mittlere, gehobene Ausführung
- Einfache Sanierung: ca. 400–600 €/m²
Nur grundlegende Maßnahmen: Heizungstausch, Fenster, Dämmung, Oberflächenbearbeitung - Mittlerer Standard: ca. 600–900 €/m²
Zusätzlich neue Elektrik, Bad, hochwertige Innenausstattung - Gehobene Ausführung: 1.000–1.500 €/m² und mehr
Komplettumbau mit Designbädern, Smart-Home, hochwertiger Haustechnik
Beispielrechnung für Einfamilienhaus
Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und mittlerem Sanierungsstandard:
- Sanierungskosten pro m²: 750 €
- Gesamtkosten: 140 m² × 750 € = 105.000 €
Hinzu kommen Nebenkosten für Planung, Genehmigungen, Statik oder Baustelleneinrichtung – in der Regel 10–15 % zusätzlich. Bei Schadstoffbelastung oder baulichen Mängeln (z. B. Feuchtigkeit im Mauerwerk) kann der Betrag deutlich höher ausfallen.
Spielräume & typische Preisfallen
Die größten Kostentreiber bei der Sanierung sind häufig:
- Unentdeckte Bauschäden (z. B. Leitungsprobleme, Schimmel, Holzschädlinge)
- Nachträgliche Änderungswünsche während der Bauphase
- Unklare Angebote ohne konkrete Mengenangaben oder Ausführungsdetails
- Eigenleistungen ohne Fachwissen, die zu Nacharbeiten führen
Wer seine Sanierung realistisch kalkuliert, mehrere Angebote vergleicht und einen Kostenpuffer von mindestens 10–20 % einplant, schützt sich vor finanziellen Überraschungen – und schafft die Basis für ein rundum gelungenes Bauprojekt.
4. Die größten Kostenfaktoren im Detail
Eine Komplettsanierung setzt sich aus vielen Einzelmaßnahmen zusammen – doch bestimmte Bereiche verschlingen besonders viel Budget. Wer weiß, wo die größten Kostenfallen lauern, kann gezielter planen, Angebote besser bewerten und Einsparpotenziale erkennen.
Abriss & Entsorgung
Bevor Neues entstehen kann, muss Altes weichen. Der Abriss von Wänden, Bodenbelägen, alten Leitungen oder Dächern verursacht hohe Kosten – insbesondere wenn gefährliche Stoffe wie Asbest, Teer oder alte Dämmmaterialien fachgerecht entsorgt werden müssen. Die Entsorgungskosten werden häufig unterschätzt und machen schnell mehrere Tausend Euro aus.
Rohbau & Statik
Veränderungen an der Gebäudestruktur, das Öffnen von Wänden oder neue Deckendurchbrüche benötigen nicht nur statische Berechnungen, sondern auch entsprechende Verstärkungen (z. B. Stahlträger). Dazu gehören auch Mauerwerksausbesserungen, Fundamentarbeiten oder Abdichtungen. Diese Maßnahmen sind aufwendig und kostenintensiv – aber essenziell für die Sicherheit.
Haustechnik (Heizung, Elektrik, Sanitär)
Ein wesentlicher Kostenblock ist die Erneuerung der gesamten Haustechnik. Dazu zählen:
- Heizung: Austausch gegen moderne Systeme (z. B. Wärmepumpe, Brennwerttechnik)
- Elektrik: Neuverlegung aller Leitungen, Sicherungskästen, Steckdosen, Smart-Home-Komponenten
- Sanitär: Neue Wasserleitungen, Abflüsse, Badezimmermodernisierung inkl. Fliesen, Armaturen, Möbel
Hier kann allein die Haustechnik 30–50 % des Gesamtbudgets beanspruchen – insbesondere bei älteren Gebäuden mit veralteter oder nicht normgerechter Infrastruktur.
Innenausbau, Böden, Wände, Decken
Der Innenausbau rundet die Sanierung ab – kann aber je nach Ausstattungswunsch schnell teuer werden. Dazu zählen:
- Trockenbau: Raumaufteilungen, Abhangdecken, Nischen
- Bodenbeläge: Parkett, Fliesen, Vinyl oder Teppich
- Wand- & Deckenarbeiten: Verputzen, Streichen, Tapezieren
- Innenausstattung: Türen, Treppen, Einbauschränke
Gerade bei individuellen Wünschen lohnt sich ein detaillierter Kostenvergleich – denn Unterschiede bei Material und Verarbeitung wirken sich deutlich auf den Preis aus.
5. Förderungen & Zuschüsse clever nutzen
Wer eine Komplettsanierung plant, sollte sich frühzeitig mit dem Thema Fördermittel beschäftigen. Staatliche Programme auf Bundes- und Landesebene unterstützen gezielt – und können die Gesamtkosten deutlich senken. Eine durchdachte Kombination aus Zuschüssen, zinsgünstigen Krediten und steuerlichen Vorteilen lohnt sich fast immer.
KfW & BAFA-Förderung für energetische Maßnahmen
Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet die KfW zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für Sanierungen zum Effizienzhaus-Standard. Alternativ vergibt das BAFA Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Heizungstausch oder Fenstersanierung.
Wichtig: Die Fördermittel müssen vor Beginn der Baumaßnahme beantragt werden und erfordern in der Regel die Einbindung eines zertifizierten energieeffizienz-Experten. Dessen Kosten werden ebenfalls anteilig gefördert.
Steuerliche Vorteile bei Altbausanierung
Wer nicht auf Förderprogramme zugreifen möchte oder kann, profitiert alternativ von steuerlichen Erleichterungen. Bis zu 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 €) lassen sich über drei Jahre verteilt von der Einkommenssteuer absetzen – sofern die Maßnahme energetisch sinnvoll ist und bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.
Kombination mit Krediten & Tilgungszuschüssen
Besonders attraktiv sind Kombimodelle, bei denen z. B. ein KfW-Kredit mit einem Tilgungszuschuss kombiniert wird. So lassen sich mehrere Tausend Euro einsparen, ohne die Liquidität zu stark zu belasten. Auch kommunale Förderprogramme (z. B. zur Altbausanierung oder Barrierefreiheit) können zusätzliche Unterstützung bieten.
Fazit: Wer sich rechtzeitig informiert und Fördermittel gezielt einsetzt, kann seine Sanierung deutlich günstiger und nachhaltiger umsetzen – ohne auf Qualität oder Komfort zu verzichten.
6. So kalkulierst du realistisch
Eine erfolgreiche Sanierung beginnt mit einer soliden Kostenkalkulation. Je genauer du die Maßnahmen, Materialien und Abläufe kennst, desto besser kannst du dein Budget planen – und desto geringer ist das Risiko, von unerwarteten Kosten überrascht zu werden.
Bestandsaufnahme & Kostenschätzung vom Fachmann
Der erste Schritt sollte immer eine sein: Welche Schäden liegen vor? Welche Bauteile müssen zwingend erneuert werden? Welche energetischen Schwachstellen gibt es? Eine professionelle Bewertung durch Architekten, Energieberater oder Bauingenieure liefert die Basis für eine realistische Einschätzung.
Auf dieser Grundlage lässt sich eine erstellen – mit getrennten Positionen für jeden Sanierungsschritt. So erkennst du schnell, welche Gewerke besonders ins Gewicht fallen und wo Einsparpotenziale bestehen.
Puffer einplanen: Reserve für Unvorhergesehenes
Gerade bei Altbauten ist mit Überraschungen zu rechnen – z. B. marode Leitungen, feuchte Wände oder versteckte Bauschäden. Deshalb ist es ratsam, einen
Angebote einholen & vergleichen
Hole für jede Maßnahme mindestens drei Vergleichsangebote ein – und achte dabei nicht nur auf den Preis. Entscheidend sind auch Transparenz, Leistungsbeschreibung, Zeitrahmen und Erfahrung des Handwerksbetriebs. Unklare Positionen, Pauschalangaben oder fehlende Angaben zu Materialien sollten Anlass zur Rückfrage geben.
Ein strukturierter Angebotsvergleich hilft dir, seriöse Anbieter zu erkennen und realistische Marktpreise zu beurteilen. So vermeidest du sowohl überhöhte Kosten als auch böse Überraschungen durch schlecht kalkulierte Billigangebote.
7. Selbst machen oder machen lassen?
Viele Bauherren überlegen, bestimmte Arbeiten selbst zu übernehmen, um Sanierungskosten zu senken. Tatsächlich kann Eigenleistung helfen, das Budget zu entlasten – aber nur, wenn die Arbeiten fachgerecht und sicher ausgeführt werden. Ob Eigenregie sinnvoll ist, hängt stark vom Gewerk, den eigenen Fähigkeiten und dem zur Verfügung stehenden Zeitrahmen ab.
Einsparpotenzial durch Eigenleistung
Typische Arbeiten in Eigenleistung sind:
- Entkernung, Abrissarbeiten
- Maler- und Spachtelarbeiten
- Bodenbeläge verlegen
- Fliesen entfernen oder kleinere Trockenbauarbeiten
Durch solche Arbeiten lassen sich schnell mehrere Tausend Euro sparen. Wichtig ist dabei, die eigenen körperlichen und fachlichen Grenzen realistisch einzuschätzen – und auf eine gute Abstimmung mit den beauftragten Gewerken zu achten.
Wo lohnt sich der Profi wirklich?
Fachfirmen sind bei allen technisch anspruchsvollen oder sicherheitsrelevanten Arbeiten unverzichtbar – etwa bei Elektroinstallationen, Heizungsbau, Abdichtung oder Dacharbeiten. Hier geht es nicht nur um Know-how, sondern auch um Gewährleistung und Haftung im Schadensfall. Fehler können gravierende Folgen haben und teuer werden.
Versicherung, Gewährleistung & Planungssicherheit
Ein wichtiger Punkt: Wer Arbeiten selbst übernimmt, hat keinen Anspruch auf Gewährleistung. Bei späteren Mängeln oder Bauschäden trägt der Bauherr die volle Verantwortung. Zudem sind Schäden durch Eigenleistungen häufig nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt.
Ein Fachbetrieb bietet dagegen Planungssicherheit, Terminverbindlichkeit und rechtliche Absicherung. Die Kombination aus professioneller Ausführung und gezielter Eigenleistung ist oft der beste Weg – sowohl wirtschaftlich als auch qualitativ.
8. Fazit
Eine Komplettsanierung ist ein komplexes, aber lohnenswertes Projekt – vor allem dann, wenn sie gründlich geplant und realistisch kalkuliert wird. Wer sich frühzeitig mit den Kosten, Fördermöglichkeiten und typischen Fallstricken auseinandersetzt, kann viele Risiken vermeiden und das Beste aus seinem Budget herausholen.
Wichtig ist, alle Maßnahmen ganzheitlich zu betrachten: Von der Bestandsaufnahme über die Auswahl der richtigen Fachfirmen bis zur Finanzierung braucht es einen strukturierten Fahrplan. Wer hier auf Transparenz, Vergleich und Qualität achtet, spart nicht nur bares Geld – sondern erhöht auch dauerhaft den Wohnkomfort und den Wert der Immobilie.
Eine gut geplante Sanierung ist deshalb immer auch eine Investition mit Weitblick – ökologisch, wirtschaftlich und baulich. Und mit dem passenden Know-how oder den richtigen Experten an der Seite wird sie nicht zur Belastung, sondern zum Erfolgsprojekt.