1. Einleitung
Wer baut, umbaut oder anbaut, muss sich nicht nur mit Statik und Materialien auseinandersetzen – sondern auch mit dem Baurecht. Die Frage nach der Baugenehmigung steht bei fast jedem Bauvorhaben am Anfang. Denn ohne rechtliche Grundlage drohen hohe Bußgelder oder sogar Rückbauverfügungen.
Doch nicht jedes Projekt ist genehmigungspflichtig: Für kleinere Maßnahmen wie Carports, Gartenhäuser oder Terrassen gibt es in vielen Fällen vereinfachte Verfahren oder Genehmigungsfreiheit. Allerdings unterscheiden sich die Regeln je nach Bundesland – und Unwissenheit schützt nicht vor Ärger.
In diesem Beitrag erfährst du, welche Bauvorhaben genehmigungspflichtig sind, wann eine Bauanzeige reicht und welche Unterlagen du für den Antrag brauchst. Außerdem bekommst du Tipps zu Ablauf, Kosten und häufigen Fehlern.
2. Was ist eine Baugenehmigung – und wann ist sie nötig?
Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein bestimmtes Bauvorhaben gemäß öffentlich-rechtlicher Vorschriften auszuführen. Sie stellt sicher, dass das geplante Projekt mit dem Baurecht, dem Bebauungsplan und anderen gesetzlichen Vorgaben vereinbar ist.
Baugenehmigung vs. Bauanzeige
- Baugenehmigung: Erforderlich bei größeren Bauvorhaben wie Neubauten, Anbauten, Nutzungsänderungen oder bei Abweichungen vom Bebauungsplan
- Bauanzeige (vereinfachtes Verfahren): Für kleinere Vorhaben möglich, wenn das Bauvorhaben den geltenden Vorschriften vollständig entspricht
Typische genehmigungspflichtige Vorhaben
- Errichtung eines Ein- oder Mehrfamilienhauses
- Anbauten, Aufstockungen oder Dachausbauten
- Neubau von Garagen, Carports oder Gartenhäusern (je nach Größe und Lage)
- Terrassenüberdachungen oder Wintergärten
- Änderung der Nutzung (z. B. Gewerbeeinheit zu Wohnraum)
- Umbauten mit statischen Eingriffen (z. B. tragende Wände entfernen)
Wichtig: Auch wenn das Projekt auf dem eigenen Grundstück stattfindet, heißt das nicht automatisch, dass es genehmigungsfrei ist. Besonders bei Grenzbebauung, öffentlich sichtbaren Veränderungen oder Baumaßnahmen im Außenbereich gelten strenge Regeln.
Im nächsten Abschnitt erfährst du, welche Projekte in vielen Fällen genehmigungsfrei sind – und welche Fallstricke es dabei gibt.
3. Was gilt als verfahrensfrei oder genehmigungsfrei?
Viele kleinere Bauvorhaben benötigen keine förmliche Baugenehmigung – sie gelten als verfahrensfrei oder genehmigungsfrei. Dennoch heißt das nicht, dass alles erlaubt ist: Auch bei genehmigungsfreien Maßnahmen müssen geltende Bauvorschriften, Abstandsflächen, Brandschutz oder Bebauungspläne eingehalten werden.
Beispiele für verfahrensfreie Vorhaben (je nach Bundesland)
- Gartenhäuser: Bis ca. 10 m² – 30 m² Grundfläche, abhängig vom Bundesland
- Carports & Garagen: Meist bis 30 m², teilweise auch größer bei Einhaltung der Abstandsflächen
- Terrassen & Terrassenüberdachungen: In vielen Ländern genehmigungsfrei bis ca. 30 m²
- Photovoltaikanlagen: Auf dem Dach in der Regel genehmigungsfrei, aufgeständert im Garten teils genehmigungspflichtig
- Einfriedungen & Zäune: Bis ca. 2 m Höhe genehmigungsfrei – ausgenommen an Straßen oder in Ecklagen
Unterschiede je nach Bundesland
Die Landesbauordnungen unterscheiden sich teils erheblich. Was in Bayern genehmigungsfrei ist, kann in NRW oder Baden-Württemberg schon eine Anzeige oder Genehmigung erfordern. Deshalb gilt: Immer beim zuständigen Bauamt nachfragen oder einen Bauvorlageberechtigten konsultieren.
Tipp: Auch bei verfahrensfreien Vorhaben solltest du einen einfachen Lageplan und eine kurze Baubeschreibung parat haben – zur Vorlage bei Nachbarn, Gemeinde oder im Streitfall.
Im nächsten Abschnitt zeige ich dir, welche Unterlagen für einen Bauantrag nötig sind – und wer diesen überhaupt stellen darf.
4. Welche Unterlagen braucht man für den Bauantrag?
Ein vollständiger Bauantrag ist die Voraussetzung für eine rechtssichere Genehmigung. Die Inhalte und Anforderungen sind in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt – in der Praxis ähneln sich die Anforderungen jedoch bundesweit.
Typische Unterlagen für den Bauantrag
- Lageplan: Amtlicher Plan des Grundstücks mit Eintragung des Vorhabens
- Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
- Baubeschreibung: Angaben zu Art, Nutzung, Bauweise, Materialien etc.
- Statiknachweis: Bei tragenden Bauteilen oder größeren Vorhaben
- Entwässerungs- & Wärmeschutznachweis: Je nach Umfang und Technik
- Nachweise zu Brandschutz, Schallschutz, Barrierefreiheit: Bei größeren oder gewerblichen Vorhaben
- Formblatt Bauantrag: Vorgabe des jeweiligen Bundeslandes
Wer darf den Bauantrag stellen?
- Privatpersonen: Nur bei sehr einfachen, genehmigungsfreien Maßnahmen
- Architekten, Bauingenieure oder Planer: Müssen in der Regel bauvorlageberechtigt sein
- Bauunternehmen: In der Regel nur in Zusammenarbeit mit Planern
Tipp: Auch bei kleineren Bauvorhaben lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Planer – das vermeidet Rückfragen, Verzögerungen und unnötige Kosten durch fehlende Unterlagen.
Im nächsten Abschnitt schauen wir uns besondere Fälle an – und häufige Fehler, die Bauherren unbedingt vermeiden sollten.
5. Besondere Fälle & häufige Fehler
Manche Bauvorhaben sind besonders genehmigungspflichtig – andere scheitern, weil häufige Fehler bei der Planung oder Antragstellung passieren. Wer sich rechtzeitig informiert, kann sich viel Ärger ersparen.
Besondere Fälle mit erhöhtem Prüfaufwand
- Grenzbebauung: Erfordert strikte Einhaltung von Abstandsflächen, oft mit Nachbarzustimmung
- Denkmalschutz: Jede Veränderung an denkmalgeschützten Gebäuden oder in Ensembles muss gesondert genehmigt werden
- Außenbereich: Bauen außerhalb geschlossener Ortschaften ist in der Regel unzulässig – Ausnahmen gelten z. B. für landwirtschaftliche Betriebe
- Nutzungsänderung: Z. B. aus Werkstatt wird Wohnraum – fast immer genehmigungspflichtig, auch ohne bauliche Veränderung
Häufige Fehler beim Bauantrag
- Unvollständige Unterlagen: Verzögern die Bearbeitung oder führen zur Ablehnung
- Falsche Annahme von Genehmigungsfreiheit: z. B. bei übergroßen Carports oder nachträglichen Nutzungsänderungen
- Ignorieren von Bebauungsplänen: Die Vorgaben zu Baugrenzen, Dachformen oder Materialien sind verbindlich
- Baubeginn ohne Genehmigung: Gilt als Schwarzbau und kann Rückbau oder hohe Bußgelder zur Folge haben
Tipp: Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Bauamt oder ein Vorbescheid (Bauvoranfrage) bringt Sicherheit – besonders bei Sonderfällen oder unsicherer Rechtslage.
Im nächsten Abschnitt zeige ich dir Schritt für Schritt, wie du eine Baugenehmigung beantragst, mit welchen Kosten du rechnen musst und welche Fristen gelten.
6. Baugenehmigung beantragen: Ablauf & Kosten
Wer ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben plant, muss einen vollständigen Bauantrag einreichen – meist über einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur. Der Ablauf ist bundesweit ähnlich geregelt, Details unterscheiden sich jedoch je nach Landesbauordnung.
So läuft die Beantragung ab
- 1. Planung & Unterlagen: Erstellung aller Bauunterlagen durch Planer oder Architekt
- 2. Einreichung: Bauantrag mit allen Nachweisen wird beim zuständigen Bauamt eingereicht
- 3. Prüfung durch die Behörde: Bauamt prüft baurechtliche, technische und gestalterische Vorgaben
- 4. Rückfragen & Ergänzungen: Eventuelle Nachforderungen oder Nachbesserungen
- 5. Genehmigung: Bei positivem Bescheid darf mit dem Bau begonnen werden
Kosten für die Baugenehmigung
Die Genehmigungsgebühren richten sich nach dem Umfang und den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens. Üblich sind:
- Ein- oder Zweifamilienhaus: ca. 400 – 1.000 €
- Anbau oder Umbau: ca. 200 – 600 €
- Weitere Kosten: Planungsleistungen, Statiknachweise, ggf. Prüfstatik und Lageplan
Bearbeitungszeit & Gültigkeit
- Bearbeitungszeit: Je nach Behörde zwischen 4 und 12 Wochen
- Gültigkeit der Genehmigung: In der Regel 3 Jahre (verlängerbar auf Antrag)
Tipp: Plane genug Vorlaufzeit ein – vor allem bei größeren Bauprojekten oder wenn eine Beteiligung mehrerer Fachämter nötig ist (z. B. Naturschutz, Denkmalschutz, Entwässerung).
Im abschließenden Abschnitt fassen wir zusammen, wann eine Genehmigung nötig ist – und wie du rechtssicher und stressfrei baust.
7. Fazit
Ob Hausbau, Anbau oder Carport – wer bauen will, sollte sich frühzeitig mit der Frage nach der Baugenehmigung beschäftigen. Nicht jede Maßnahme ist genehmigungspflichtig, aber viele unterliegen Auflagen, die ohne vorherige Prüfung schnell zum Problem werden können.
Grundsätzlich gilt: Je größer und struktureller der Eingriff, desto wahrscheinlicher ist die Genehmigungspflicht. Auch bei scheinbar kleinen Projekten wie Gartenhäusern oder Überdachungen lohnt sich der Blick in die jeweilige Landesbauordnung.
Mit einem gut vorbereiteten Bauantrag, vollständigen Unterlagen und ggf. Unterstützung durch Fachleute lassen sich Genehmigungen zügig und rechtssicher erteilen. Wer auf eigene Faust loslegt, riskiert hingegen Ärger, Bußgelder oder sogar Rückbaupflichten.
8. FAQ – Häufige Fragen zur Baugenehmigung
Brauche ich für ein Gartenhaus eine Baugenehmigung?
Das hängt vom Bundesland, der Größe, der Lage (Innenbereich/außen, Bebauungsplan) und der Nutzung ab. In vielen Ländern sind Gartenhäuser bis zu bestimmten Grenzwerten (z. B. grob 10–30 m² bzw. ein bestimmter Rauminhalt) genehmigungsfrei, solange sie nicht dauerhaft bewohnt werden und Abstands-/Planvorgaben eingehalten sind. Entscheidend sind immer die Regeln deiner Landesbauordnung und der Bebauungsplan.
Wann ist ein Carport genehmigungspflichtig?
Carports sind je nach Bundesland häufig bis zu einer bestimmten Grundfläche und Höhe genehmigungsfrei oder nur anzeigepflichtig. Kritisch wird es oft bei Grenzbebauung, bei Vorgaben im Bebauungsplan oder wenn Brandschutz-/Abstandsflächenregeln betroffen sind. Im Zweifel vorher beim Bauamt klären.
Was ist der Unterschied zwischen Bauantrag und Bauanzeige?
Ein Bauantrag ist das klassische, umfassende Genehmigungsverfahren mit formaler Prüfung durch die Behörde. Eine Bauanzeige (oder vereinfachtes Verfahren, je nach Bundesland) ist ein schlankeres Vorgehen für bestimmte Vorhaben – oft mit weniger Prüfungsumfang. Welche Verfahren es gibt und wann sie gelten, ist landesrechtlich geregelt.
Wie lange dauert es, bis ich eine Baugenehmigung bekomme?
Je nach Bundesland, Behörde, Auslastung und Vollständigkeit der Unterlagen häufig etwa 4–12 Wochen. Bei komplexen Projekten, Nachforderungen oder Beteiligungen (z. B. Nachbarn/Träger öffentlicher Belange) kann es deutlich länger dauern.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?
Dann riskierst du einen Schwarzbau. Mögliche Folgen sind Baustopp, Bußgelder, Nutzungsuntersagung oder im Extremfall Rückbau. Zusätzlich kann es Probleme mit Versicherung, Finanzierung oder späterem Verkauf geben, wenn Unterlagen/Legalität fehlen.
Kann ich einen Bauantrag selbst stellen?
Oft nicht: In vielen Fällen muss der Bauantrag von bauvorlageberechtigten Personen (z. B. Architekten, bestimmte Ingenieure) eingereicht werden. Für kleinere, sehr einfache Vorhaben gibt es je nach Bundesland Ausnahmen. Das Bauamt kann dir sagen, was bei dir gilt.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Baugenehmigung?
Typisch sind: Lageplan, Bauzeichnungen (Grundrisse/Schnitte/Ansichten), Baubeschreibung, ggf. Statik, Entwässerungsnachweis, ggf. Brandschutz– oder Wärmeschutznachweise – abhängig vom Vorhaben. Je besser die Unterlagen, desto weniger Rückfragen und Verzögerungen.
Ist ein Umbau im Haus genehmigungspflichtig?
Oft nur dann, wenn tragende Bauteile betroffen sind, die Nutzung geändert wird (z. B. Wohnraum schaffen, Gewerbe), oder wenn Anforderungen an Brandschutz/Fluchtwege ausgelöst werden. Reine Innenumbauten ohne statische Eingriffe sind häufig genehmigungsfrei – aber nicht immer.
Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?
Häufig 3 Jahre (je nach Bundesland). Oft ist eine Verlängerung möglich, wenn du rechtzeitig vor Fristablauf einen Antrag stellst. Maßgeblich ist der Wortlaut deiner Genehmigung und das jeweilige Landesrecht.
Wo bekomme ich verlässliche Informationen zu meinem Bauvorhaben?
Am zuverlässigsten beim zuständigen Bauamt (weil Bebauungsplan, Ortsrecht und Landesbauordnung zusammenwirken). Für eine schnelle, praxisnahe Einordnung hilft auch eine Erstberatung durch Architekten oder Bauplaner mit Erfahrung im örtlichen Baurecht.
